¿Cómo puedo saber cuál propiedad está a mi alcance?

Cuando ya ha analizado que es momento de pensar en el futuro y transformar su esfuerzo, constancia y ahorros en adquirir una propiedad, planificar una inversión inmobiliaria; es cuando entra al mundo de los negocios de las grandes ligas, negocios que le permitirán tener rentabilidad superior a muchos otros, negocios que le harán tener un retorno y ganancias mientras duerme.

Excelente, ya ha tomado la decisión. Ahora ¿qué tiene que hacer y por dónde debe empezar? Pues por el principio: la primera interrogante a resolver es ¿cómo puedo saber cuál propiedad está a mi alcance? La respuesta a esto se simplifica cuando se tiene la suficiente cantidad de recursos para comprar la propiedad de contado, pero aún teniéndolos para comprarla al contado, se debe de analizar con detalle y “ojo financiero”.  Acá vamos a explicar lo que todo nuevo inversor debe conocer para realizar una compra inteligente y exitosa.

Si no cuenta con la totalidad de los recursos  para comprar la propiedad ideal,  la propiedad de sus sueños (aspectos que vamos a analizar un poco más en otro espacio),  ha decidido aportar un enganche y necesita solicitar un crédito hipotecario, debe de entender 3 puntos importantes para la autorización del capital para su inversión inmobiliaria:

Comportamiento Crediticio:

Es el primer análisis que realizará la entidad bancaria en el momento que se solicite el financiamiento de su inversión y en resumen, se trata de la verificación en todas las instituciones financieras a las que anteriormente se les ha solicitado un préstamo personal, de vehículos, tarjetas de crédito y anteriores compras inmobiliarias, proporcionando sus experiencias con usted y sus referencias a la entidad crediticia a la que solicita el préstamo. En función de esto y complejas fórmulas financieras que no vamos a detallar por el momento analizan su “riesgo financiero”.

Nivel de Endeudamiento:

En este punto, la entidad financiera realizará un proceso de simples sumas y restas; le explico: sus ingresos netos menos sus gastos, menos sus compromisos financieros vigentes (tarjetas de crédito con extra financiamientos, préstamos personales, compras de vehículos, etc.) y lo que resulta es la liquidez con la que cuenta para comprometerse a solventar una cuota mensual por un plazo de tiempo determinado. Acá le describo un ejemplo: Una pareja tiene un ingreso total mensual entre ambos, derivado de su salario, sus negocios o sus inversiones por un monto de Q 25,000.00 mensuales, pero se encuentran pagando una hermosa camioneta del año que compraron juntos para su uso y el de su familia por una cómoda cuota de Q 2,500.00 mensuales y 6 cuotas de las divertidas vacaciones familiares que han planificado para fin de año por una cuota de Q700.00 mensuales: su nivel de endeudamiento mensual es de Q 3,200.00 al mes, dejando una liquidez mensual para su inversión de Q21,800.00 mensuales. Realice este simple ejercicio con usted mismo para calcular su nivel de endeudamiento.

Capacidad de Pago:

Hemos llegado al tercer y último punto del análisis para la autorización del crédito para su inversión inmobiliaria. Ya han analizado su comportamiento y han cuantificado sus compromisos previos adquiridos, ahora se analiza la capacidad de pago para esta inversión y depende de factores y normativas de cada institución financiera.  Pero en resumen no se puede asignar más del 30% para pagar una cédula hipotecaria (actualmente se encuentran en un rango de 25% hasta un 40% del total de sus ingresos para autorizar), es decir qué; en el análisis anterior su nivel de endeudamiento es por un monto de Q 21,800.00 las entidades le autorizarán un monto de cuota máxima a pagar de Q 7,200.00 mensuales (el 30% de sus ingresos líquidos).

¿Ha visto en muchas ofertas de propiedades en venta que lo que le anuncian es una cuota mensual? La cuota anunciada se ha calculado en función del valor total de la propiedad; algunas veces con impuestos y gastos incluidos y otras veces no y se ajusta a los 3 criterios explicados anteriormente.

Pero ¿qué pasa cuando tenemos el valor neto de una propiedad y no la cuota mensual?  Hemos desarrollado un simple factor para el cálculo de la mensualidad; en el cual podrá resolver de manera rápida sus dudas y convertirlas en una inversión.

Claro, debemos entender que antes de poder usar el factor de cálculo rápido que le vamos a proporcionar, debe realizar un análisis personal de comportamiento crediticio, nivel de endeudamiento y capacidad de pago que hemos explicado antes para determinar cuál es el monto máximo que puede asignar en una cuota mensual.

Para poder obtener este factor de cálculo hemos usado los siguientes supuestos que son los más generales y convenientes para realizar su inversión en vivienda:

Enganche de 20% del valor de la propiedad. Es un monto muy generalizado y en un margen máximo que solicitan puede estar en 10% o hasta un 5% con algunas instituciones de asistencia hipotecaria.

Crédito 20 años plazo, es el más común y recomendado para realizar este tipo de inversiones, ya que le permite tener una cuota cómoda a cancelar mes a mes y da la oportunidad de realizar amortizaciones a capital y con esto poder disminuir el monto de su cuota o el plazo de su préstamo inmobiliario.

Cuota mensual nivelada, existe también la cuota sobre saldos; pero para efectos de este cálculo de factor utilizaremos la cuota nivelada, ya que proporciona cuotas iguales todos los meses de fácil asimilación en su presupuesto mensual. Claro que la cuota sobre saldos también tiene sus beneficios de los cuales podríamos dar más detalles en una próxima oportunidad.

¿Está listo para conocer el simple factor para calcular de forma rápida si puede invertir en la propiedad de sus sueños?

Solo debe multiplicar el valor total de la propiedad que le ofrecen por 0.731% y listo! (claro que  bajo las condiciones descritas de enganche, plazo del crédito y tipo de cuota mensual que explicamos arriba).

Pongamos como ejemplo una hermosa vivienda, la casa de sus sueños, la ubicación es perfecta, le encanta y le encanta a su familia. El precio de la casa es de Q 900,000.00 e incluye todos los gastos legales y los impuestos. Ya ha realizado su análisis personal y tiene disponibilidad de invertir un máximo de Q7,200.00 mensuales para la compra de dicha propiedad, entonces procedemos a usar el factor 0.731%: Precio de la vivienda (Q 900,000.00) x Factor de cálculo (0.731%) = Q 6,579.00

¡Felicidades! ¿Recuerda el número calculado anteriormente? Q 7,200.00. Puede adquirir la casa de sus sueños ya que el factor calculado es menor a su límite de pago mensual.

Entonces, si Q 6,579.00 (cuota mensual a pagar) < Q 7,200.00 (máximo que puede comprometer de sus ingresos mensuales) = ¡La casa es SUYA!, después de realizar el negocio formalmente por supuesto, pero ya ha dado el primer paso y el más importante.

Si desea saber que necesita para lograr su inversión en vivienda, resolver cualquier duda sobre el factor que le hemos presentado o asesoría específica, estamos a sus órdenes.  ¡Deseamos ser sus asesores inmobiliarios de confianza!